Fermo restando che i tuoi conti sul "prezzo reale" e "regalo alla banca" sono un po' originali le considerazioni da fare non sono solo di natura meramente economica. Prima domanda: la casa è ritenuto un bene prioritario oppure no? In altre parole: il mio obiettivo è arrivare a "metter su casa" oppure "chissenefrega se dormo in macchina"? Se vale la prima allora l'affitto è un controsenso; lasciando perdere eventuali tiramenti (e conseguenti sfinimenti) con il "padrone di casa" si sborsa una cifra (certo, mediamente inferiore a quella di un mutuo) per avere, qualcuno lo ha già scritto, niente in cambio. Viceversa se va bene "dormire anche in macchina" allora acquista peso la differenza tra mutuo e affitto. Quanto ai tassi, non mi pare che un tasso ufficiale intorno al 5% sia da definirsi stellare. Tant'è che mi risulta che mediamente, oggi, la differenza iniziale tra tasso fisso e variabile sia limitata. Non solo: considerato che non è ancora chiaro quanto "la tempesta" finanziaria di questi mesi impatterà sull'economia reale, l'ipotesi che i tassi ufficiali possano scendere di qualcosa (in USA è già successo) non è poi così campata in aria; il che renderebbe, oggi, il tasso variabile conveniente. E comunque: se, numeri a caso, 3 anni fa il tasso variabile era il 3% e il fisso il 7% un motivo ci doveva pur essere, quindi sarebbe il caso di tenere presente queste "condizioni iniziali" quando si decide di aprire un mutuo .... Quanto al "quel che succederà tra 20 anni" non lo sapremo mai. Non sapremo mai quanto varrà il mercato immobiliare; e non sapremo mai se il nostro fondo di investimento è davvero sicuro; e non sapremo mai se le curve storiche che valevano fino ad ora continueranno a valere in futuro. Insomma cosa succederà tra 20 anni non lo sappiamo per i mattoni così come non lo sappiamo per i prodotti finanziari. Di certo considerato i livelli di prezzo attuali (parlo delle poche zone che conosco) imho per 3-4 anni almeno è difficile pensare che il mattone possa rendere in termini monetari.
A meno di non aver fiuto per e comprare in zona depressa che verrà trasformata in zona VIP; ma questo esula dal contesto.